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    視頻|12萬套存量房入市,真能“按下”暴漲的房租嗎?

    看看新聞Knews記者 秦揚軻 董亞歡

    2018-08-20 20:16:07

    這個夏天,比氣溫更高的是大城市的房租。


    雖然每年夏季都是房租的調整期,但對比往年夏季5%-10%的漲幅,今年的房租漲幅可以說是來勢兇猛。公開數據顯示,過去一年,在全國的一二線城市中,有13個城市房租漲幅超過20%。特別是進入7月以來,一線城市北上深廣環比分別達到2.63%,2.10%,3.1%,2.92%。其中,北京五六環、深圳福田區等熱點地區的房租同比上漲超過了10%。更有甚者,在有些中介高價囤房的情況下,房租十天之內暴漲200%。



    “買不起”之后,難道“租不起”的時代也將來臨?好在“降溫”措施終于來了。


    周日,北京市房地產中介協會召開座談會,自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加,共同承諾落實“三不”要求,并承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。


    所謂的“三不”是指不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。


    中介的承諾能否讓房租迅速回落?


    “僅僅靠監管規范采取干預,顯然無法從根本上解決目前房租上漲過快的難題。”對于這樣的承諾,國務院發展研究中心社會發展研究部研究員馮文猛似乎并不樂觀。在他看來,穩房租切忌“頭痛醫頭,腳痛醫腳”,關鍵是要找出影響住房租賃市場發展的深層次原因。


    圖2.jpg


    房租瘋狂上漲,誰是推手?


    馮文猛認為,房租背后的推手是多方面的。從表面上看,“供需關系的確緊張”。城鎮化進程中人口凈流入是租房需求增長的一大主力,加之大學畢業人數的不斷上升,畢業季租房需求的集中爆發,給租房市場帶來了季節性上漲。


    但除此以外,還有一個因素不容回避,那就是資本在“興風作浪”。


    數據顯示,截止2017年年末,鏈家自如擁有房屋40萬間,超過100萬租客;蛋殼公寓從2015年初創立至今,已進入北上廣深等8地,管理超過17萬間公寓;我愛我家旗下相寓共擁有27萬套、55萬間在管房屋套數...


    盡管,這些中介公司始終認為“自己手里的這點房子,遠遠影響不了整個租賃市場”。但事實真的是這樣嗎?


    此前,鏈家旗下的貝殼研究院信誓旦旦:房租漲價是因為,“租賃市場的規范發展帶來市場房源暫時性的減少......租賃住房供應的短期顯得更加突出”。


    政府一發力,它轉眼卻又拿出了幾萬套起的存量房源。臉,真的不疼嗎?


    正常的市場下,中介的確影響不了房租價格。可不正常的情況是,資本和機構具有顛倒乾坤的“黑魔法”。


    中介公司大量收攏房源,簡單裝修之后再推向市場。租金隨即上升,租金回報率也隨之水漲船高。當然,這還只是“他們想掙的小錢”,真正“賺大錢”的是要靠資產證券化。公開資料顯示,今年上半年,,近20家房企已經發行或擬發行住房租賃資產證券化產品或其他融資產品,規模近千億元。


    既然都不缺錢,租賃市場自然一時間刀光劍影。于是“各家品牌方為爭取更多的市場份額,瘋狂融資,瘋狂搶占房源,爭取房租的定價權”。 在這種較為激進的投資行為驅動下,極速放大了當下的房源供需矛盾,房租上漲是必然結果。


    圖3.jpg


    房租瘋狂上漲,誰會遭殃?


    根據國家統計局的最新數據顯示,我國目前在籍人口為 13.83 億人,其中 2017 年的流動人口規模近 2.5 億,而以租住私房作為居住模式的人數占到流動人口的67.3%。


    “而當買不起房的租客最終租不起房,將會直接導致這些群體失去在一個地區或城市居住的權利”。在馮文猛看來,中國有句俗話叫“安居才能樂業”,當住房無法保證的情況下,這些人的生活工作就不能正常地進行。從這個角度來說,炒房租比炒房的危害更大。


    房租瘋狂上漲,“解藥”何在?


    在馮文猛看來,一方面,我們要尊重市場主體,充分發揮市場機制的作用;另一方面,更好發揮政府作用,做好政府應該承擔的職責可以分成短期行為和長期行為。短期行為是面對房租突然暴漲的情況下,我們確實可以采取一些干預,這種情況在歷史上很多國家也發生過,包括二戰之后很多西方國家也采取了這種辦法。


    但從長期來看,房租要穩下來,為所有有需求的居民提供他們可承受的居住環境,還需要整個租賃市場的完善。例如,政府也可以建立一批出租房,從多渠道增加住房租賃的供給。在金融體系方面,可以提供一些金融支持包括稅收體系,通過個人貸款或稅收減免進行房租付費,緩解租金壓力。只有住房供應、金融體系還有稅收體系等多管齊下,形成更好更完善的供給格局,保護租房人與房東的權益,才能確保我們未來的住房租賃市場良性發展。


    (看看新聞Knews記者:秦揚軻 董亞歡 實習生:肖馨怡 實習編輯:胡欣雨)

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    關鍵字:存量房入市房租
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